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“你就知道原来这里也有大金矿

时间:2015-02-26 10:59来源:网络整理 作者:阿泽 点击:
海景房泡沫:盛产海景房的滨海城市如何变成“鬼城” 经过了这一轮疯狂投机之后,这些海岸线上的房子会重蹈海南1990年代房地产泡沫破灭的覆辙吗? 文_本刊记者 黄秋丽 过去的10多

  “海南的规划很多地方弹性很大,规划成了‘鬼话’。”海南知名评论员矢弓说,狂热的投机氛围下,规划常常被利益侵蚀,失去了科学性和严肃性。2010年6月8日国务院批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》规定,建筑物与沿海最高潮位线最小距离原则上不低于100-200米。但多年以来,很多项目都建在离海很近的地方,这个规定也不会有很强的约束力。毫无节制的圈地和破坏性开发,已经给海南的生态带来了恶劣的影响。文昌东郊椰林曾以种植密度高、枝繁叶茂而著称,但因为海岸线侵蚀造成海岸线后退300-400米,原来插在陆地上刻有“椰林湾”三个字的柱子,现在已经跑到海水中去了。

  如果海岸线上的房子都有人住,那就不会有什么大的问题。这些入住率极低的海景房,造成了双重的浪费——既破坏了自然生态,又浪费了大量的财力。在卖地时,地方政府对房地产通常寄予拉动经济的期望,但事实证明,这些没有人住海景房对经济的拉动作用非常有限。

  澳大利亚的黄金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸线旅游目的地,无一不是政府主导规划,又经过了比较谨慎、长周期的开发,才有了这些海岸线的精品项目。对于海岸线这样的公共资源,很多国家的开发都相当谨慎。但中国沿海的地方政府,无一不是迫切地卖地了事。卖地的好处很容易看到。三亚陵水县曾是国家级贫困县,但有了雅居乐清水湾为代表的房地产项目,这里一跃成海南省经济和社会发展综合排名前茅的市县。营口、乳山、巽寮湾等地的天量住宅供应,也都根源于地方政府的短视。

  冒着烟的烧烤摊,叫卖小海鲜的人力三轮车,卖泳衣和饰品的小摊,这片乱糟糟、脏兮兮的海滩,与其声名在外的“银滩”难以匹配。21.3公里海岸线上行人稀少,却密密麻麻分布着200多个小区,这些没有灯光的房子影影绰绰,路边几个已经废弃的酒店还能看出过往的繁华。

  2014年初,惠州市才制订了巽寮湾的总体规划。但这份规划没什么实质意义,因为巽寮湾已经基本成型。在此之前巽寮湾已无序开发了多年,万科、金融街、碧桂园这样的大开发商云集,项目动辄上百万平米,基本上是单打独斗、各自为政。

  在辽宁营口的沿海产业基地,至少有20多个在售楼盘,其中大约有一半的项目已经停工或烂尾,夜里亮灯率超过一成的小区屈指可数。以“夕阳落海”景观而闻名的营口鲅鱼圈,至少有50个楼盘在售,体量动辄就超过100万平方米,总开发面积已超过1000万平方米。

  产业黑洞

  规划乱象

  过去的10多年中,“海景房”是一个被频繁炒作的概念,海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严重的区域。投机的热潮,驱动着全国各地的人奔赴海边,买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。从营口到三亚,动辄是几千上万亩的大项目,在海岸线上产生了惊人的住宅供应量。每当夜幕降临,中国的海岸线上便出现了很多没有灯光的建筑物,有人称它们为“鬼城”。

  文_本刊记者 黄秋丽

  海景房泡沫:盛产海景房的滨海城市如何变成“鬼城

  根据海南统计局的数字,2014年上半年海南的房产销售同比下降了40%。海南是中国唯一的一个热带海岛,这种唯一性让它死去的可能性变小。但是像营口、乳山等地,海景房的泡沫会不会破裂很难说。但无论如何,一揽子卖海景房的模式,已经难以为继。巨大的供应,以及2014年以来楼市的萎靡,这类旅游概念的房产销售越来越困难。

  经过了这一轮疯狂投机之后,这些海岸线上的房子会重蹈海南1990年代房地产泡沫破灭的覆辙吗?

  在中国的海岸线上,青岛是经济发展得最好的城市之一,但是它的海岸线开发也有诸多遗憾。

  盖房子之前,银滩60多平方公里的土地上长着茂密的松树,现在只剩下了这些没有人住的房子。由于当地房管局并不公布相关信息,很难查证银滩海景房的确切开发量,以每个小区10万平米计算,200个小区的住宅供应量就是2000万平米。如果按照人均40平米计算,这里至少能容纳50万人口,但现在它几乎就是一座空城。虽然号称“银滩旅游度假区”,这里既无度假设施,也无度假风情,商业配套很少,生活很不便利——它就是硬生生造出来的、没有任何生活内容的一座城。

  整个银滩的中心地带,是管委会办公所在的银滩大酒店,它正面向海,侧面是银滩唯一的餐饮街,有10多家在营业的餐厅,夏日喝啤酒、吃海鲜的人群带来了热闹的气氛。餐厅老板基本都是本地人,他们说就指望夏季这一季的生意。位于餐饮街上的几个小区,也没有比远处的楼房更有人气,基本上十室九空,有些房子的窗户已经破损,看上去凋敝不堪。零星有几个住户,每栋房子都能看到好几处“出售”、“急售”之类的广告。

  和黄岛一样,红岛没有实体经济,唯一的支柱产业也是房地产。由于交通不便、几乎没有配套,红岛的房价每平米只有五六千元,依然卖不动。“在红岛没人赚钱,企业投多少亏多少,政府的投资也是亏的,唯一盈利的就是政府的土地账面溢价。”

  没人住的海景房

  “中国的这种开发模式会越来越走不下去,因为没有新内容的注入,无法升级。”孙洪波说,产业其实就是要给海岸线注入更多的持续吸引人的内容,比如摩洛哥的F1赛车、戛纳电影节,每年都会有新主题,不断地吸引眼球。“而你盖个酒店5年装修一次,除了这个还有什么吸引别人的?”

  “这些海景房成‘鬼城’,主要原因是它们远离市区。”在青岛经营多年的张姓地产商说,虽然青岛主城区、东海岸海景房已经到了4万/平米,但看起来这里依然健康。其实,这两年青岛的海景房也开始难卖,但价格并没有明显下降,原因在于青岛的经济状况可以支撑。该地产商说,与东海岸的繁荣不同,青岛的西海岸看上去则像是座空城,马路两边全是待售的高楼,价格只有东海岸的一半或者更低。2013年以来西海岸已经有数个楼盘因资金链问题停工,2014年春节后西海岸的一家开发商向这位张姓开发商求助,要求被收购。2014年6月,青岛西海岸的黄岛成为第七个国家级新区,但利好政策对楼市没有任何影响,见风涨价那是几年前的事了。

  “房子现在非常难卖,”银滩旅游地产5S店里的小吴说,从2010年以来这里房价滞涨了5年,而买房人越来越少。“很多二手房是2008年前后花了50万买的,现在挂出来就是20多万,如果运气好,买家要现金十几万就卖了。”有些楼盘开盘多年,房子至今还没有卖完,有些项目打出了“首付1万元,在海边安个家”的广告。即便使出了浑身解数,情况还是越来越糟,记者了解到的烂尾楼至少有4处,2013年一位浙江籍开发商资金链断裂跑路。

  “国外那些开发得很成功的海岸线,基本都有一个主题产业做支撑。如果没有的话,都很难生存下去。”孙洪波说,比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地,大堡礁是潜水基地,泰国普吉岛是国际商务会议中心,摩洛哥有赌场和F1赛车,戛纳有电影产业,墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、文化体育等很多产业。这些成功开发的海岸线都是生活、工作、休假三位一体,除了旅游之外,本来就有很多现实生活的内容,因此它的配套也会非常完善。而中国的海岸线开发都很单调,除了盖房子,没有其它产业。因此,中国的海岸线旅游也很单调,除了洗海水澡、搞些水上运动,就再也没有其它的东西了。因为入住率低,中国很多旅游地产根本没有配套,导致生活不方便,这又拉低了入住率,最后变成恶性循环。

  经过了一轮价格暴涨之后,2014年以来,海景房骤然降温,销售越来越难。而且,这次海景房还遇到了三年一轮的地产低潮。海滨地产的泡沫会破裂吗,这些没有人住的海景房命运如何?

  2012年以来,青岛市政府同时启动了西海岸黄岛和北海岸红岛的开发。“我认为青岛现在的经济实力不能支持三岛联动,这是典型的小马拉大车,严重透支青岛的未来。”青岛的一位资深地产人士说,青岛主城区的崂山区、李沧区,都还有大量的土地,是青岛未来发展的重心所在。“主城区尚且吃不饱,西海岸要好就不容易。黄岛都好不了,那你红岛怎么能好?”

  宋丁把一揽子卖海景房的模式称为“小循环”,这种模式只注重短期利益。但未来无论是海岸线还是其它的旅游地产,都必然走上“大循环”的模式。“在大循环的模式下,地产商变成了战略投资商,就不是说像以前一样只盖房子了,而是要把旅游、文化、商业、教育等等都考虑进去。如果做成功,这就是中央提出的小城镇、美丽乡村。”宋丁说。贵州省政府已经在做Top50小城镇,拿出50个旅游资源最好的地方对外招商,在这样的项目设计中,重点考虑的是整体经济、生态发展的需要,房地产开发被压缩到一个相对小的份额。“大循环模式对社会的承诺越来越多,它不是中小开发商能做的。”(来源:中国企业家)

  从营口往南,葫芦岛市东戴河新区,其前身是千百年来没什么变化的荒芜海滩。2008年2月,辽宁省绥中县在此处规划成立了绥中滨海经济区,因为靠近秦皇岛,为搭上滨海旅游的快车,2012年1月初正式更名为辽宁东戴河新区。6年前这里还是一张白纸,现在这片荒芜的海滩已经变成钢筋水泥的丛林。深圳佳兆业地产在这里开发一个1万亩的超级大盘,合生创展等大公司都在这里有项目。销售却异常困难。根据公开数据,2012年东戴河新区开工的18个项目面积为504万平方米,已施工面积312.7万平方米,但销售面积却只有27.7万平方米。在秦皇岛南戴河的海岸线上,也有大量待售的房子,有的房子已经卖了多年,同一栋楼有的已经入住,有的还在卖。

  海南有1528公里海岸线,1988年开始便有了东线重点发展旅游业,西线重点发展工业的定位。2010年1月4日,国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,一时间连旅游资源并不丰富的西线也变成了开发商追逐的目标。据央视调查,海南西部地区的海岸线总长630多公里,除了几个工业开发区占据了100多公里外,剩下的500多公里都将用于旅游和地产开发。

  2009年12月经国务院批准实施的《海南省土地利用总体规划(2006-2020年)》明确规定,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发展,不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)。国际旅游岛的规划出台,很多项目打着旅游的旗号,事实上做的是住宅开发。比如一些项目挂着“产权式酒店”的牌子,最后开发出来的还是公寓住房。还有一些项目拿地时承诺了五星级酒店配建部分住宅,但最终只剩下住宅,没有了酒店。

  “面向大海,春暖花开。”在这个13亿人口的内陆国家,中国人均海岸线只有2、3cm,“面向大海”一直是一个奢侈和美好的想象。最充分地利用了这个想象的,是地产商人。“私藏一方山海境”、“只有闭上眼,才看不见海”、“一半是海洋,一半是天堂”,走出海南三亚凤凰机场,房地产广告铺天盖地而来。不仅仅是在三亚,北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛,到胶东半岛的烟台、威海、青岛,再到南方的惠州、三亚、北海,这些有着优质海洋资源的城市,每一寸海岸线都是地产商们追逐的猎物。他们打着旅游地产的名号,却盖出了密密麻麻的住宅楼,美其名曰“海景房”。

  王志纲工作室深圳公司副总经理孙洪波认为,中国的海岸线开发出现这么多乱象,有三点原因:一是开发时机不对,过早透支了海岸线资源;第二是缺乏好的规划,开发商一哄而上,造成了破坏性开发;第三是没有一个核心产业支撑,没有健康的经济生态链,无法持续发展。由于这三点原因,早期开发的海岸线,基本都没有形成旅游目的地,而变成了房地产投机的乐园。

  孙洪波认为这一波海岸线开发可能会像之前的主题公园开发热一样,慢慢走向没落。“你不是像迪斯尼乐园一样有唯一性的内容。如果没有内容产业,你靠什么升级呢?”他认为海岸线要开发好必须做内容产业,深挖当地特色的产业内涵。海南有非常丰富的物产,除了水果之外,还有文昌鸡、东山羊等美食,这些特产缺乏集成和包装。“如果酒店里都提供热带水果餐,你看海南是不是更有吸引力些?”他举例说,这些产业会对旅游增加附加值,产业好、房子也有人住,那不就长久兴盛了吗?他说过去有大把机会挣大钱,没人会想这些,但是现在投机不下去了,市场会形成倒逼力量,“你就知道原来这里也有大金矿,如果大家蜂拥去做,市场就繁荣了。”

  产业黑洞不是银滩独有,这是狂热投机驱使下海岸线开发的通病。2007年,营口规划了沿海产业基地,在土地财政的驱动下,大量的土地被迅速出让,但产业升级速度却赶不上房地产开发的速度。由于产业无法及时导入,沿海产业基本陷入萧条,楼市也几近崩盘。巽寮湾、三亚很多海湾开发的主题是度假,但度假只是一个泛概念,并没有落实到相关产业链的可持续运转,也没有真正形成支撑。

  夕阳西下,山东威海乳山县海边的人多了起来。

  在营口和秦皇岛,“鬼城”、“空城”这样的说法非常敏感,出于政府的压力,记者联系的地产经纪公司不愿意披露2013年的相关数据。显然,形势没有好转,甚至变得更糟了。

  在中国最知名的度假胜地三亚,众多的海湾中,只有海棠湾是唯一政府主导了整体规划的海湾。从2005年起,国内和国际著名的设计院开始对海棠湾的规划进行竞赛,最终美国一家著名设计公司中标。在很多业界人士看来,海棠湾的规划具有国际性,它有可能会成为三亚开发得最有水平的海湾。  

  一位海南的地产商说:“对于我们而言,盈利模式也只能这样了。一个酒店收回成本就要8到12年,卖住宅是最快的。”他说不是不想改变,做点有特色的东西,但是周边开发体量太大,聚焦不够,政府也没有做相关的引导和配套,“这也不是某个人想改就能改的”。

  经过了这一轮疯狂投机之后,这些海岸线会重蹈海南1990年代泡沫破灭的覆辙吗?

  “现在已经是最旺的季节了,很多人带着孩子来过暑假。到了冬天根本看不到人,那才叫荒凉呢。”出租车司机说。

  但是,想象最终要跌落在现实里。

  中国的海岸线长达3万公里,但适宜居住和旅游的集中在胶东半岛和南中国海。在广东,最美的海岸线当属惠州惠东县的巽寮湾。巽寮湾离深圳130公里,离惠州50公里,海岸线上也是密密麻麻的房子,一线海景房中居然有20层、30层的高楼。除了酒店,相关配套很少,一些餐馆因为人少的缘故开了又关。巽寮湾总供应量高达5000万平米,多年以来这里就弥漫着价格战的硝烟。虽然是海景房,卖的却是白菜价。2010年碧桂园巽寮湾的十里银滩项目开盘,4000多元/平米的价格顿时让其它楼盘的销售陷入僵局。

“面向大海”一直是一个奢侈品和美好的想象

  像“银滩”这样硬生生造出的空城,在中国的海岸线上比比皆是。

  乳山银滩离乳山市有十几公里的路程,在银滩年景最好的2008、2009年,外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空,消费也一片兴旺。但银滩上除了房地产,没有任何成气候的产业,这两年买房客们撤退之后,银滩变成了一座空城。乳山市看上去也不景气,在由市区通往银滩的路上,有好几处被遗弃的工厂。

  2010年海南国际旅游岛的规划公布之后,上万亿的投机资本蜂拥而至,中国唯一的热带海岛上房地产遍地开花。大东海、三亚湾、清水湾、神州半岛……大多数海岸线都栽上了千篇一律的住宅楼。每到夜晚(除了冬季),大多数房子都是没有灯光的。旅游地产专家宋丁多次住过雅居乐清水湾的酒店,让他难忘的是酒店里那股陈腐的气味,“因为人太少了”。

  乳山银滩一直打着“养老”的旗号,提出过做养老产业,但在急功近利的发展思路下,房子盖得很快,养老产业却没有形成哪怕一个有吸引力、影响力的项目。“比如说乳山每年能办一个权威的养老论坛,加上养老设施、设备的展示交易会,逐步吸引全国做养老产业的人来交流、交易,再加上开发的养老房,很多人也会来体验度假,银滩可能就活了。”孙洪波说。和做房地产、赚快钱相比,养老、服务都是浮云。

  1984年,国务院划分了14个沿海经济开发区,青岛的西海岸就是其中之一(当时还没有黄岛的称呼),以来料加工为主。但至今实体经济也没有发展起来,学校、医院、商业等生活配套等都很不完善,生活不便利。黄岛的支柱产业也是房地产,整条海岸线上已经盖得满满当当,均价在每平米9000元左右,看上去没什么人气。“现在西海岸都拉不起来,你硬要把北海岸拉起来,这不是白日做梦吗?”上述人士说。

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